سقوط آزاد قدرت خرید مسکن/زمان انتظار برای خرید مسکن از 100 سال گذشته است

مشاهده تصویر منتشر شده از بازار مسکن در گزارش جدید بانک مرکزی به گفته کارشناسان یک نکته را به وضوح مشخص می کند و آن رکود شدید در بازار مسکن است; به نظر می رسد کاهش شدید قدرت خرید باعث کاهش قیمت ها در بازار شده است.

بانک مرکزی پس از یک وقفه 10 ماهه، آمار مربوط به تحولات بازار مسکن را منتشر کرد. داده های سیاستگذاران پولی و بانکی از وضعیت بازار مسکن نشان می دهد که اگرچه میانگین ماهانه قیمت مسکن در فصل تابستان کاهش و میانگین تورم مسکن در این فصل منفی بوده است، از سوی دیگر میانگین رشد قیمت مسکن معاملات در تابستان منفی است و آمارهای بازار مسکن حکایت از کاهش حجم دارد. معاملات ثبت کرده است.

شواهد آماری حاکی از آن است که در 8 ماه گذشته رشد نقطه به نقطه معاملات مسکن در تهران تنها در یک ماه افزایش یافته است. به عبارت دیگر در خرداد ماه امسال تعداد معاملات مسکن در شهر تهران نسبت به خرداد سال گذشته 75.5 درصد کاهش داشته است که بیشترین کاهش حجم معاملات مسکن از فروردین 1395 بوده است.

با این وجود، به نظر می رسد در اولین ماه پاییز 1402، از عمق رکود معاملات در تهران اندکی کاسته شده است. اگرچه همچنان شاهد کاهش شدید تعداد معاملات نسبت به سال گذشته هستیم. در مهر امسال 3 هزار و 133 واحد مسکونی در شهر تهران معامله شد که نسبت به ماه قبل 20 درصد افزایش و نسبت به مدت مشابه سال قبل 42.2 درصد کاهش داشته است.

بر این اساس داده های جدید بانک مرکزی نشان می دهد در مهر 1402 قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به 76 میلیون و 60 هزار تومان رسیده است. عددی که پس از رکورد عجیب قیمت در اردیبهشت امسال به آن رسید. در اردیبهشت ماه 1402 قیمت هر مترمربع مسکن در تهران نسبت به اردیبهشت سال گذشته 107.2 درصد افزایش یافت. این رقم بالاترین رکورد از نوامبر 2019 است و یک رکورد 30 ماهه محسوب می شود.

زمان انتظار برای خرید مسکن یک قرن گذشته است

مشاهده این تصویر از بازار مسکن یک نکته را به وضوح مشخص می کند و آن رکود شدید در بازار مسکن است. به نظر می رسد کاهش شدید قدرت خرید باعث کاهش قیمت ها در بازار شده است.

به طور استاندارد، مردم باید یک سوم حقوق ماهانه خود را به مسکن اختصاص دهند و بر این اساس، زمان انتظار کارگران برای گرفتن خانه به شدت افزایش یافته است. با توجه به دستمزد 8 میلیون تومانی وزارت کار، اکنون کارگران باید حدود 28 سال صبر کنند تا بتوانند با یک سوم حقوق خود در تهران تنها یک متر خانه بخرند! با همین محاسبات کارگران باید 106 سال صبر کنند تا بتوانند خانه 50 متری بخرند!

این در شرایطی است که وام خرید مسکن دیگر جوابگوی نیاز متقاضیان بازار مسکن نیست، چرا که ارقام بازپرداخت بسیار فراتر از توان طبقات متوسط پایین جامعه بوده است.

اقساط وام بانکی از توان خریدار خانه خارج است

در این شرایط کارشناسان بر این باورند که در حال حاضر بازار مسکن از دو سو تحت فشار کاهش تقاضا است. از یک سو، رکود معاملات ناشی از خروج تقاضای مصرف کننده و سپس خروج سرمایه گذاران از این بازار، موجب رکود فضای معاملات خرید و فروش آپارتمان شده است.

فرشید پورحاجت درباره وضعیت بازار مسکن می گوید: هم سیاست های انقباضی در کاهش قیمت مسکن موثر بوده و هم نقدینگی مردم به شدت کاهش یافته است.

وی می افزاید: می بینید که در یک فرآیند کوتاه مدت افزایش سونامی مانند قیمت مسکن رخ داده است. از سوی دیگر، خریداران مسکن و کسانی که می‌خواهند در بازار مسکن مصرف‌کننده اقدام کنند، تا جایی که تورم در حوزه مسکن رخ داده، نتوانسته‌اند خود را با شرایط بازار مسکن وفق دهند.

این کارشناس بازار مسکن تصریح می کند: می دانید که برای جبران کمبود نقدینگی مردم برای خرید مسکن دو کانال وجود دارد. یکی اینکه دولت برای افزایش نقدینگی مردم حقوق و دستمزدها را افزایش داد. مسیر دوم توسط منابع بانکی ارائه شد که سال ها مورد توجه قرار گرفت. یعنی از سال 1380 تمام مسیری که طی شد از کانال منابع بانکی بود.

پورحاجت تصریح می کند: اما اتفاقی که اکنون افتاده این است که تسهیلات بانکی نتوانسته شرایط مناسبی را برای خریداران مسکن فراهم کند و به نوعی می توان گفت که معتقد بودیم بین 60 تا 70 درصد هزینه مسکن باید باشد. تحت پوشش کانال تسهیلات بانکی اما امروزه اعداد و ارقامی که در ساختار بانکی به چشم می خورد این نقدینگی را پوشش نمی دهد و اساسا حتی در صورتی که بانک ها توانایی پرداخت این تسهیلات را داشته باشند اما از ناحیه مردم قدرت نقدینگی اجازه دریافت تسهیلات را به آنها نمی دهد.

وی با اشاره به اقساط 37 میلیون تومانی تسهیلات جدید بانکی خاطرنشان می کند: این اقساط هیچ ارتباطی با حقوق کارمندان و حقوق کارگری حاکم بر ساختار اداری کشور ندارد.

این کارشناس بازار مسکن می گوید: این عوامل باعث کاهش توانایی مردم برای خرید مسکن شده است. نکته جالب اینجاست که بخش خصوصی فعال در این حوزه منابع مالی کافی برای ادامه زندگی در بازار مسکن را ندارد.